Fondi immobiliari regionali: pochi vantaggi, molti rischi

Ieri ho illustrato in Commissione bilancio la contrarietà del PD alla proposta della Giunta sui fondi immobiliari. Quest’ultima è riportata in allegato, di seguito le nostre considerazioni.

La Giunta regionale (e probabilmente la sua maggioranza) intendono procedere nella costituzione di due fondi immobiliari.

Del Fondo immobiliare regionale (Fir) – ove confluirebbero beni per 500 milioni di euro, tra cui il futuro grattacielo della sede regionale, altri immobili e quelli non strategici e inutilizzati della sanità – la Regione dovrebbe possedere un terzo delle quote, sottoscritte per il resto da investitori privati.

Del Fondo immobiliare sanitario (Fis) – ove confluirebbero immobili utilizzati per l’attività sanitaria (ospedali, poliambulatori, uffici) per un valore di circa un miliardo di euro – la Regione dovrebbe invece possedere i due terzi delle quote, sottoscritte per il resto da investitori privati “etici” (fondazioni bancarie, fondi pensione).

La Regione, in questo modo, incasserebbe subito i corrispettivi delle quote cedute e potrebbe ulteriormente indebitarsi per il valore delle sue quote. Il fondo immobiliare affiderebbe la gestione a una società di gestione del risparmio (sgr), che penserebbe a venderli, valorizzarli, affittarli o permutarli. L’operazione, in sintesi, permetterebbe di ridurre rapidamente una parte dell’enorme indebitamento e i relativi oneri finanziari.

Su questo disegno abbiamo molti dubbi. Anzitutto, non ci convince l’idea di cedere il patrimonio utilizzato per l’attività sanitaria e per quella istituzionale (es. il futuro palazzo della Regione): dovremmo pagare un affitto, certamente di mercato, ai fondi, con il risultato di pareggiare i minori oneri finanziari ottenibili dall’abbattimento dell’indebitamento. Senza contare gli oneri derivanti dal costo della sgr, che finirebbe per fare – facendosi pagare profumatamente – ciò che gli uffici regionali e la politica non hanno saputo o voluto fare, cioè farsi pagare gli affitti in modo congruo.

Secondariamente, dubitiamo della possibilità che i fondi nazionali per l’edilizia sanitaria possano ancora essere ottenuti da fondi immobiliari a partecipazione mista. Nel caso d’investimenti per nuove immobilizzazioni o manutenzioni straordinarie, c’è poi il rischio (forse evitabile, ma sempre in agguato) che i soci privati partecipino poco e per nulla alla copertura dei costi, in proporzione alle loro quote. Un comportamento già visto e praticato ampiamente nelle società miste regionali, dove i privati hanno sovente visto rivalutato il loro patrimonio senza aver contribuito agli investimenti, finanziati solo con denaro pubblico!

Infine, c’è il fondato timore che i soci privati dei fondi possano avvantaggiarsi in modo improprio dalla valorizzazione e messa a reddito di immobili. Oggi molti fabbricati e terreni sono iscritti a valore patrimoniale per una cifra molto inferiore a quella reale. Se l’adeguamento del valore venisse fatto solo dopo il conferimento al fondo, c’è la possibilità che i soci privati (etici o non) possano trarre indebito e straordinario vantaggio da questa operazione.

In sintesi: l’operazione ha un senso solo per quegli immobili non più utilizzabili, difficilmente alienabili a breve, pena il rischio di svenderli. Ciò non prima di averne aumentato il valore di libro, dopo (o in previsione de) gli eventuali strumenti di valorizzazione urbanistica.

Tutto il resto appare una rischiosa operazione di finanza creativa, foriera di grandi rischi e poco convincente sotto il profilo della tutela dell’interesse pubblico.

Stefano Lepri

Scarica la proposta della Giunta  “Regione Piemonte Fondi comuni di investimento Immobiliare”

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